En M10 Real Estate queremos ponértelo fácil si eres extranjero y quieres comprar un inmueble en nuestro país. Aquí encontrarás los pasos que tienes que seguir.
1. PASOS Y PROCESO DE COMPRA EN GENERAL DE UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA
RESERVA DEL INMUEBLE
Una vez que se ha llegado a un acuerdo sobre el precio de la propiedad y se ha terminado con la fase de comercialización es habitual hacer una reserva del inmueble con la agencia inmobiliaria. Esto a la vez incluye el pago de un depósito de entre 3,000€ y 6,000€ para reservar la propiedad previo a la firma de un contrato privado de compraventa.
Este depósito de reserva es totalmente reembolsable si la propiedad tuviera alguna carga o deuda que hiciera imposible el acto de compraventa por parte del vendedor.
EL CONTRATO PRIVADO o CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
Antes de la firma del contrato privado o de arras penitenciales, se harán los trámites necesarios por parte de M10 Real estate para verificar el estado del inmueble, tales como identificar a sus legítimos propietarios, cargas (hipotecas, embargos) y una vez comprobado y realizado este estudio se procederá a la firma del contrato de arras penitenciales.
El Contrato de arras penitenciales será redactado y firmado por ambas partes, vendedor y comprador y debe contener los puntos esenciales tales como el acuerdo, las condiciones de pago y la fecha de escrituras. Durante esta fase el comprador hace entrega de un pago no reembolsable que constituirá un porcentaje del precio de compra menos el depósito ya pagado para la reserva.
FIRMA DE ESCRITURAS PÚBLICAS
El proceso de compraventa termina con la firma ante notario por parte de comprador y vendedor de las Escrituras Públicas. El notarioes un funcionario público que ratifica e identifica al comprador y al vendedor y se tiene que asegurar que todo el proceso de comercialización de la propiedad está hecha según establece la ley.
Si le es imposible estar presente en la formalización de las escrituras, no hay problema porque se puede otorgar un Poder Notarial, para que otra persona en su nombre pueda todos los trámites.
Toma de posesión y entrega de llaves
Inmediatamente después de la firma de las escrituras, el comprador podrá recibir las llaves del inmueble y tomará felizmente posesión de su nueva propiedad.
Escrituras públicas y procedimiento de registro
Para que legalmente sea propiedad del comprador el inmueble, se deberá proceder a inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Este registro variará en función de la dirección del inmueble. Para inscribir una propiedad es necesario previamente el pago de todos los impuestos que entraña este trámite de venta. El proceso de registro suele durar de dos a tres meses, dependiendo del correspondiente Registro de la Propiedad. Podemos encargarnos de esta gestión si así lo deseas.
c) Contratos de suministro
Una vez finalizados con los trámites de escritura, se deberá proceder al cambio de titularidad de los suministros tales como energía eléctrica, gas, agua. Al igual que otros trámites tales como el domiciliar el impuesto del I.B.I, cambio de titular en la comunidad etc..Al mismo tiempo, nos ocuparemos de que los respectivos recibos sean domiciliados en su cuenta bancaria española.
Si desea que M10 realice todos estos cambios, pídanos presupuesto y estaremos encantados de ayudarle. Necesitaremos una autorización pertinente al respecto.
2. DOCUMENTACIÓN NECESARIA SI ERES EXTRANJERO Y QUIERES COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA
Existen algunos puntos básicospara poder comprar un inmueble en España si eres extranjero:
N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros)
El N.I.E. es un número de identificación que usan los extranjeros en España, emitido por las autoridades policiales, sin el cual no se pueden comprar propiedades en España o contratar suministros públicos.La obtención de este número puede llevar un tiempo, así que es necesario presentar la solicitud en su nombre y empezar con el proceso. Desde nuestro departamento jurídico, podemos hacer este trámite por ti. Pregúntanos y te informamos sin compromiso!
CUENTA BANCARIA ESPAÑOLA
Es obligatorio tener una cuenta corriente en un banco español para poder domiciliar los contratos de suministros tales como el agua, teléfono, electricidad y poder pagar mediante domiciliación bancaria. Si necesitas ayuda en este punto, podemos facilitarte el trámite.
3. IMPUESTOS EN ESPAÑA
La compra de una propiedad en España lleva consigo la obligación de pagar una serie de impuestos para todos, españoles y personas residentes como no residentes:
3.1. IMPUESTOS EN LA TRANSMISION DE UNA PROPIEDAD
- Propiedades de nueva construcción:
El Impuesto del Valor Añadido (IVA) se aplica a la compra de propiedad y terrenos urbanos que son puestos a la venta en el mercado por primera vez. Este impuesto será del 10% en el caso de la compra de un inmueble, y del 21% en el caso de terrenos urbanos. Dicho impuesto se paga en cada transmisión de propiedad.
Además del IVA, estas operaciones están sujetas a un segundo impuesto llamado Actos Jurídicos Documentados, cuyo valor es el 1,5% del precio de venta.
- Ventas de Segunda mano:
En el caso de adquisición de propiedades de segunda mano, en lugar del IVA se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Este impuesto varía entre el 8% y el 10% dependiendo del precio de la propiedad.
Los costes totales relacionados con una operación de compra entrañan entre el 10% y el 14% del precio de la propiedad.
3.2. IMPUESTOS DE BIENES INMUEBLES (IBI)
El Impuesto de Bienes Inmuebles es un impuesto municipal que se paga todos los años, normalmente entre el 15 de septiembre y el 15 de noviembre (aunque esto puede variar según cada ayuntamiento). Este pago se puede prorratear en varios cuotas según se desee. Si quieres que nos encarguemos de esta documentación, estaremos encantados de ayudarte!
3.3. IMPUESTO SOBRE LA RENTA
Las personas que posean una propiedad en España deben presentar una declaración de impuestos ante la Agencia Tributaria. El departamento de hacienda calcula este impuesto anual como un porcentaje (del 1.1% al 2% dependiendo de cada Ayuntamiento) del Valor Catastral de los bienes inmuebles. Tenga en cuenta que el Valor Catastral normalmente está significativamente por debajo del valor de mercado del bien inmueble. Sobre este ingreso estimado, el Impuesto de la renta de No Residentes es del 24% para ciudadanos no europeos, y del 19% para ciudadanos residentes fiscales en la CEE (Comunidad Económica Europea).
Si decide alquilar su propiedad, el Impuesto sobre la renta no se aplicará para los periodos en los que la propiedad esté ocupada, y en consecuencia, será necesario hacer una declaración de impuestos separada. En este caso debe pagar un impuesto por el ingreso del alquiler.
En líneas generales, el porcentaje del impuesto a pagar es el 24% del beneficio para ciudadanos no europeos, y el 19% para ciudadanos residentes en el CEE (Comunidad Económica Europea).
Te recomendamos que este servicio lo contrates con un asesor fiscal, podemos referenciarte al profesional que mejor se ajuste a tus necesidades.
3.4. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE CAPITAL
El pago del impuesto sobre el incremento de capital se calcula en relación a la diferencia entre el precio de compra de la propiedad y el precio de venta. El pago de este impuesto corresponde al vendedor y está fijado en un 19% en el caso de no residentes.
Cualquier persona que adquiera una propiedad a una persona no residente deberá retener a esta el 3% del precio de compra, que será pagado a las autoridades en relación a las obligaciones de la parte vendedora. En ese momento, la parte vendedora tendrá un periodo de 3 meses para pagar el resto del impuesto sobre el incremento de capital. No obstante, existen situaciones en las que el valor del impuesto es menor al 3% de la cantidad retenida, por lo que sería necesario solicitar su devolución a la oficina recaudadora. Nos podemos encargar de este trámite desde M10Real Estate.
3.5.IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
Si usted es residente en España, usted está obligado a pagar el Impuesto sobre el Patrimonio, que se aplica a todos los bienes que usted posea en España, tales como propiedades, cuentas bancarias y cualquier otro tipo de bienes.
La declaración de dicho impuesto solo será obligatoria cuando el valor neto del patrimonio (es decir, activos menos obligaciones) sea superior a la cantidad de 700.000 euros por persona, o en su defecto el valor bruto de dicho patrimonio sea superior a 2 millones de euros. Las tasas varían de 0.20% a 2,5%, existiendo unadeducción en caso de tratarse de vivienda habitual por valor de 300.000 euros, donde se estaría exento de impuesto.
4. HIPOTECAS
En España, puedes solicitar una hipoteca si eres persona extrajera y también si eres no residente. Desde M10RealEstate podemos asesorarte y ponerte en contacto con profesionales especializados en este sector para que puedas obtener el crédito que mejor se ajuste a tus necesidades y al mejor precio.
REQUISITOS
Para tramitar esta hipoteca es necesario contar con la fiabilidad de pago del cliente y también con el valor de la propiedad que se va a hipotecar.
Desde el punto de vista económico, la cuota no superará en ningún caso el 30% o el 35% de los ingresos netos mensuales del solicitante, siendo el período máximo de amortización de 30 años. Según esto, en España normalmente se conceden préstamos hipotecarios hasta la edad de 70-75 años.
CUANTO PUEDO PEDIR
Para la tramitación de la hipoteca, el banco necesita la tasación de la vivienda. Este trámite lo realiza una compañía tasadora oficial, homologada e independiente del Banco. Este compañía realiza un informe oficial del valor del inmueble convirtiéndose el inmueble en su garantía para recuperar el préstamo en los casos de impago.
En cuanto a la cantidad a financiar, los préstamos ofrecidos por el banco suelen ser del60%-65% del valor de la tasación de la propiedad para los clientes no resientes y de hasta un 80% para los residentes.
En una hipoteca, la propiedad sirve como garantía, de forma que si el cliente no puede afrontar los pagos, la entidad de crédito podrá embargar y vender dicha propiedad para recuperar su dinero.
4.4. DOCUMENTACIÓN NECESARIA
La documentación necesaria para solicitar un préstamo hipotecario depende de la clase de trabajador que eres trabajador por cuenta ajena, autónomo o jubilado.
Trabajador por cuenta ajena:
– Tres últimas nóminas.
– Declaración de la renta de los dos últimos ejercicios.
– Certificado de empresa confirmando salario y antigüedad.
– Movimientos bancarios de los tres últimos meses.
Autónomos:
– Declaración de la renta de los dos últimos ejercicios.
– Modelos de agencia tributaria como el 303,130..
– Movimientos bancarios de los tres últimos meses.
– Carta de referencia del banco.
Jubilados:
– Tres últimos recibos de pensión.
– Declaración de la renta de los dos últimos ejercicios.
– Movimientos bancarios de los tres últimos meses.
– Carta de referencia del banco.
4.5. COSTES HIPOTECARIOS
Además del pago mensual de capital e intereses, existen otros costes asociados a la constitución de una hipoteca en España, tales como la comisión de apertura, seguro, honorarios, etc.
Otro requisito legal aplicable a la constitución de una hipoteca es la contratación de un seguro sobre el inmueble y los contenidos, e incluso de un seguro de vida.
¡En M10 Real Estate nos encargamos de todo!